Come Valutare una Casa e Calcolare il Prezzo di un Immobile Senza Essere un Esperto.

By | Ottobre 17, 2015

come valutare una casa e stimare un immobile senza essere un espertoSe hai intenzione di comprare casa a Roma ti sarai chiesto almeno una volta..“come faccio a capire il prezzo reale dell’immobile (e non farmi fregare)?” “Come faccio a valutare una casa? “

In questo articolo ti rivelo come riconoscere il valore di una casa in modo semplice e senza essere un esperto agente immobiliare. Sarai in grado di fare una stima approssimativa del prezzo che ti aiuterà a capire se il prezzo delle case che stai prendendo in esame è troppo alto o è giusto.

Voglio però spingermi oltre e darti dei consigli più specifici, per questo l’articolo è diviso in più parti. Nella prima parte, ti darò delle dritte per calcolare il prezzo approssimativo dell’immobile.
Nella seconda parte, invece, troverai i fattori da considerare per fare una stima professionale del valore di una casa. Non preoccuparti, niente di complesso, ma ti sarà utile per distinguere i veri professionisti dagli improvvisati.


COME VALUTARE UNA CASA SENZA ESSERE UN ESPERTO 


1-Calcola la superficie commerciale dell’immobile.

Prima di tutto devi calcolare la superficie commerciale dell’immobile.
La superficie commerciale si ottiene sommando la superficie calpestabile dell’immobile con la somma delle altre superfici degli ambienti appositamente calcolati con degli indici che puoi trovare on line.

NOTA: spesso puoi trovare la superficie commerciale già calcolata negli annunci e risparmiarti qualche calcolo all’inizio. Potrai delegare ad un professionista il controllo dei calcoli, nonchè  la perizia del valore esatto della casa, in un secondo momento.


2- Calcola il valore medio al metro quadrato.

Il calcolo richiede un po’ di pazienza. Ci sono due modi per trovare il valore medio al metro quadrato degli appartamenti nella zona di tuo interesse.
Il primo, semplice e veloce, è quello di visitare quei portali immobiliari che mostrano direttamente i prezzi medi al metro quadrato nella zona scelta.
Il secondo è quello che io preferisco perchè è molto più affidabile e preciso, anche se più lungo. Te lo spiego subito.


Prima di tutto collegati ai grandi portali immobiliari. Poi seleziona la zona di tuo interesse. Infine scegli solo quegli annunci riferiti ad appartamenti con le caratteristiche il più possibile simili a quelle dell’appartamento da stimare. Come ultima cosa trascrivi tutti i prezzi e tutte le superfici indicate nell’annuncio. Hai quasi finito!
Mancano solamente tre passaggi.

Somma tutti i prezzi e sottrai un 10%, infatti questo è il margine medio di trattabilità del prezzo di un appartamento a Roma in fase di trattativa.
Somma tutte le superfici raccolte.
Per ultimo dividi la somma dei prezzi per la somma delle superfici:  il risultato sarà il valore al metro quadrato della zona di tuo interesse.

 

3 – Calcola il prezzo della casa che ti interessa.

Bene, ora che hai il valore medio al metro quadrato non ti resta che moltiplicarlo per la superficie commerciale dell’appartamento oggetto della stima.

Se la superficie commerciale è esatta e veritiera e il prezzo al metro quadro è giusto, otterrai un valore orientativo vicino alla realtà. Già solamente con questi consigli sei in grado di comprendere se un appartamento è eccessivamente fuori mercato o meno.

Basta questo per fare una stima immobiliare e determinare il prezzo esatto di un immobile?

Sicuramente no. Ovviamente non tutti gli appartamenti dalla stessa metratura valgono lo stesso prezzo.
Dipende come sono composti, quali sono le loro caratteristiche, dove sono collocati.

Nella prossima parte ti spiegherò quali sono i fattori che influenzano il prezzo di una casa e che devi assolutamente prendere in considerazione quando vai a fare una visita.

 

COME FARE LA STIMA PROFESSIONALE DI UN IMMOBILE

L’importanza dei coefficienti di differenziazione per fare una stima immobiliare professionale e che (quasi) nessun agente immobiliare usa.

Immagina un appartamento di 90 mq commerciali.
Al primo piano. Con affaccio su strada. La vista è su una palazzina a otto piani che impedisce al sole di entrare in casa. L’immobile internamente non è in buone condizioni, gli impianti non sono a norma.

Ora immagina un appartamento di 80 mq commerciali.
E’ un attico, con ascensore, con una bella vista panoramica.
La mattina il sole entra direttamente nella camera da letto.
L’immobile acquista preziosità grazie alle finiture di pregio della pavimentazione in parquet di ciliegio.

Secondo te, si può applicare lo stesso valore al metro quadrato?
Ovviamente no. Quindi adesso ti mostrerò quelli che in gergo vengono chiamati coefficienti di differenziazione.

Sono 11 fattori importanti per fare una stima del valore dell’immobile estremamente accurata e professionale.

NOTA: Ogni fattore ha un suo proprio coefficiente matematico che va a correggere il valore ottenuto in precedenza. Non li ho inseriti per due motivi. Il primo è perchè fa parte dei segreti del mestiere, magari un giorno deciderò di divulgare queste preziose informazioni…
Il secondo è che l’articolo sarebbe diventato troppo complesso e poco fruibile per i non professionisti dell’immobiliare!

Fatte le dovute precisazioni ti elenco qui di seguito gli 11 coefficienti di differenziazione che devi prendere in considerazione per valutare correttamente il tuo immobile:

– il piano;
– la presenza o assenza dell’ascensore;
– l’esposizione;
– gli affacci;
– l’altezza dei soffitti;
– il regime locativo;
– la vista;
– il contesto condominiale;
– lo stato conservativo dell’immobile (in che condizioni è la casa);
– stavo conservativo del fabbricato;
– spazio condominiale;

Come avrai intuito, questo è un modo altamente professionale di effettuare una stima immobiliare.
E’ un metodo che permette il calcolo estremamente preciso del valore dell’immobile, ma richiede molto tempo. Richiede lo studio approfondito dell’immobile e una profonda conoscenza del territorio.

Posso certamente affermare che pochi altri agenti immobiliari utilizzano questo metodo per calcolare il valore dell’immobile. Sia che si parli di venditori che di acquirenti.

Solamente un agente immobiliare professionista ha le competenze, le conoscenze e le abilità per fare, in fin dei conti, una perizia del valore.

Per questo mi sento di darti un consiglio sia che tu debba vendere casa, sia che tu stia cercando attivamente casa.

Diffida e scappa da chi fa le valutazioni al telefono senza conoscere la zona, senza prima fare una ricerca di mercato, senza vedere l’appartamento. Prendi le distanze da chi mette il tuo immobile in vendita ad un prezzo senza nemmeno averlo visto e senza averlo prima analizzato.
Non fidarti di chi stima la tua casa senza aver fatto delle domande approfondite sull’immobile. Senza aver fatto almeno una passeggiata tra le vie del quartiere.

Questo vale anche se stai cercando casa e stai per fare appuntamenti di visita.

Vediamo un esempio..

Immagina di andare in trattativa con un privato. Questo signore chiede un prezzo x.
Come fai a sapere se è giusto? Come fai a sapere se ci sta marciando? Quanto può essere lunga una trattativa del genere? Quanti errori potresti fare da solo?

Immagina invece di essere in trattativa con un agente immobiliare. Secondo la legge, l’agente immobiliare deve essere imparziale. Ma tu come fai ad esserne sicuro? Quanto potere hai in trattativa?
Se ne sentono di tutti i colori al giorno d’oggi. Saresti veramente in grado di assicurarti le migliori condizioni?

La soluzione di cui avresti bisogno in questi casi è il property finder, ossia un agente immobiliare specializzato nella consulenza al cliente acquirente.

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CONCLUSIONE E FEEDBACK

Abbiamo visto come valutare il prezzo di una casa e come si può fare una stima immobiliare professionale.
Abbiamo anche visto quanto è complesso e lungo fare una stima professionale del valore di una casa, diciamocelo: è solo per addetti ai lavori!
Nell’ultima parte ti ho spiegato di chi devi diffidare e perchè può esserti utile un property finder professionale per:

avere maggior potere in trattativa
evitare errori che potresti commettere da solo.

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“Tu la sogni, noi la troviamo!”

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